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洪湖市內荊河城區段生態環境整治項目集體土地上房屋征收補償安置方案(征求意見稿)
【发布时间:2019-06-11】 【阅读次数:】【我要打印】【關閉

爲依法保障被征收人的合法權益,規範集體土地上房屋征收補償與安置工作,根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《湖北省土地管理法實施辦法》等法律法規,參照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》,結合本地實際,制定本方案。

一、項目基本情況

(一)項目名稱:洪湖市內荊河城區段生態環境整治

(二)征收範圍:城區內荊河三橋至四橋兩岸,包括柏枝、桑柳、新旗、河嶺部分小組和村(居)民戶、洪林村整村。(具體範圍以規劃紅線爲准)

(三)房屋征收主體:中彩网官方平台

(四)房屋征收部門:洪湖市房屋征收與補償辦公室(棚改辦)

(五)房屋征收實施單位:新堤辦事處、濱湖辦事處、洪湖經濟開發區及所轄的柏枝、桑柳、洪林、新旗、河嶺村委會、衆思創房屋征收服務公司。

(六)征收簽約期限:簽訂房屋征收安置補償協議的期限爲2019年6月15日至2019年10月15日,逾期未簽訂協議的進入依法強制征收。

二、征收評估

房屋征收評估機構的選定辦法:市征收辦(棚改辦)推薦三家具有資質的評估機構,由被征收人按照法定程序協商選定,協商不成的,通過多數決定或隨機抽簽等方式確定。由確定的評估機構對被征收房屋價格進行評估,其評估報告作爲房屋征收補償安置的依據。被征收人對評估結果有異議的,應當自收到評估報告之日起10個工作日內申請複核,對複核結果仍有異議的,應當自收到複核報告之日起10個工作日內向荊州市評估專家委員會申請鑒定。被征收人員應配合評估工作人員進行現場勘察等相關工作。

三、被征收房屋的認定

(一)被征收房屋性質、用途和建築面積,原則上以房屋登記機構頒發的權屬證書的記載爲准。

(二)無證房由市棚改辦組織自然資源和規劃局、城管局、辦事處(開發區)、村和測繪公司,現場核實情況,並對房屋進行勘測。由相關部門依法認定被征收房屋是否爲合法建築,認定房屋性質、用途、鎖定房屋建築面積。

(三)依據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城鄉規劃法》和市政府相關文件,下列四種建築爲違法建築,由市城管局、自然資源和規劃局依法認定。

1、非法搶占或超占集體土地的建築物。

2、未取得土地使用權的建築物。

3、違反城市規劃和鄉村規劃的建築物。

4、中彩网官方平台《關于在中心城區禁止個人建房的通告》(洪政規[2015]4號)下達後,新建、搶建、擴建的建築物。

(四)違法建築和超過批准期限的臨時建築不予補償。但被征收人配合征收,自行拆除的,給予自拆補助,自拆補助按合法建築補償標准的50%確定。由執法部門依法強拆的,不予補助。

四、被征收人家庭人口認定與分戶

(一)被征收人爲本村集體經濟組織成員,且戶口在本村的居民戶,進行家庭人口統計,符合分戶條件的予以分戶。

(二)戶主和家庭人口以村集體經濟組織收益分配和征地款分配時,鎖定的戶主姓名和家庭人口爲准。

(三)簽訂《房屋征收安置補償協議》時,初婚入戶的人員(以結婚證爲主)和新出生的人口(以出生證及合法生育證明爲准)納入家庭人口統計,已孕的憑醫學證明可另行給予一個人指標。

(四)簽訂《房屋征收安置補償協議》時,已出嫁的人員和已死亡的人員,以及戶口遷出本村的人員,不得納入家庭人口統計。

(五)其他情況確需納入産權人家庭人口統計的,須經村民代表大會審核通過公示無異,並報市棚改辦審查批准。

(六)空挂戶和本行政轄區內另有集體土地上住宅,但戶口未遷移的,不得納入産權人家庭人口統計。

(七)因子女成家(以領取結婚證爲准)可以分戶,三代及三代以上同堂的家庭只允許分成兩戶。

(八)子女已全部結婚成家的老年夫妻或者喪偶的單身老人,不可單獨立戶,隨其子女。

(九)2019年5月1日後突擊離婚的,一律不准分戶。

(十)雖在本村居住,但不是村集體經濟組織成員(無股份)或者通過購買宅基地和住宅的外來戶,不得分戶。

(十一)分戶由被征收人提出申請,經村委會按村規民約召開村民代表大會通過,公示無異議後,上報市棚改辦審核通過後認可。

五、住宅房屋的征收補償與安置

住宅房屋統一實行還建房産權置換安置,輔之貨幣補償。

(一)産權置換

1、征收人建设兴发(柏枝)、兴洪(洪林)、兴湖(新旗)三个还建安置小区,提供2000多套安置房。安置房按法律规定的商品房毛坯房交房的标准 ,且符合国家质量安全标准 ,经竣工验收合格后交付使用(小区规划图、户型图和各项指标另行公布)。

2、被征收房屋産權置換面積與安置房建築面積調換比例爲1:1。安置房統一爲公寓式電梯房。

3、被征收房屋産權置換面積核定標准。

①根據《中華人民共和國土地管理法》和省政府關于加強農村宅基地管理的規定,農村村民只能“一戶一宅”,其宅基地面積不得超過省市規定標准。因此,無論有證無證,只能對是唯一宅基地上的住宅征收實行房屋面積置換,對非唯一宅基地的住宅征收原則上實行貨幣補償。

②産權置換面積核定標准:以認定的主房建築面積爲依據,建築面積小于260㎡的,按實際建築面積計算産權置換面積。建築面積大于260㎡的,如不符合分戶條件沒有分戶的,按260㎡計算爲産權置換面積;如符合分戶條件分戶的,按分戶家庭人口數×35㎡+260㎡爲限計算産權置換面積(不足按實際面積計算)。主房建築面積超過産權置換面積的部分爲非産權置換面積,非産權置換面積實行貨幣補償。在分戶家庭人口中,有達到結婚年齡(2019年12月31日前,男年滿22周歲)沒有結婚的,可增加35㎡産權置換面積指標。

③被征收人爲村集體經濟組織成員,戶口在本村的世居戶,家庭人均産權置換面積不足35㎡的,經本人申請,村、辦事處(開發區)、市棚改辦審核同意,公示無異議後,被征收人家庭人均安置面積補足至35㎡。補足部分由被征收人按1500元/㎡的價格購買。因戶型原因,人均安置面積超過35㎡的部分,10㎡以內按安置房成本價購買,超過10㎡部分按安置房市場價購買。

4、被征收人所有的附屬房、破損房、簡易房和非住宅房屋,不得進行産權置換,一律實行貨幣補償。

5、如被征收人可用于産權置換的房屋有多種類型,則按照房屋評估價由高到低的順序確定産權置換房屋。

6、被征收房屋爲唯一宅基地上的住房,即村重新分台住房已建,老台收回但房屋未拆的,征收老台上的房屋原則上實行貨幣化補償,具體辦法如下:

①破損房、閑置房、租給他人居住的房屋一律按評估價上浮20%的標准給予貨幣補償。

②戶主父母或祖父母一直在征收房屋居住,且現在還在居住的,給予適當安置。現居住一人的,給予35㎡的産權置換面積安置,居住2人或2人以上的,給予70㎡産權置換面積安置(不足按實際面積)。主房建築面積減去産權置換面積,剩余部分按評估價給予貨幣補償。

③房屋産權人的外嫁女兒長期在征收房屋居住(二年以上),且現在還在居住的,給予35㎡産權置換面積。剩余部分按評估價給予貨幣補償。

7、大體量違法交易房屋征收,每戶給予40㎡産權置換面積,剩余部分按評估價上浮20%的標准給予貨幣補償。

8、安置房由征收實施單位按先簽先選的原則統一分配,實行一房一價,按加或減樓層差價結算(一房一價標准另行公布)。

9、安置房選房必須根據置換面積就近靠檔,因戶型原因,安置房建築面積超過安置面積時,超過部分在10㎡以內的,按安置房成本價支付,超過10㎡以上的面積按安置房市場價支付。如安置房建築面積少于置換面積的,差額部分的面積,按安置房市場價結算。

10、被征收人入住安置房後,三年內(交鑰匙之日起計算)免交物業管理費,後期物業管理移交給小區所在村委會管理。

(二)貨幣補償

被征收房屋除進行産權置換安置外,其余部分實行貨幣補償。貨幣補償包括主體房屋非産權置換面積補償費、附屬房屋補償費、其它構築物及附屬物補償費、青苗及地上附著物補償費、房屋裝修補償費,附屬設施補償費、住改商補助費、搬遷費、臨時安置補助費、困難補助、按期簽約獎。

1、主體房屋非産權置換面積補償費按評估價上浮20%的標准補償。

主體房屋非産權置換面積補償費=非産權置換面積×評估價單價×120%

2、附屬房屋按評估價予以補償

附屬房屋補償費=附屬房屋面積×評估單價

3、其它构筑物及附属物补偿费(明细及标准见附表)   

4、青苗及附著物補償費(明細及標准見附表)

5、房屋裝修補償費:按評估價補償

6、附屬設施補償費標准 

①住宅電話100元/部;

②有線電視遷移費300元/戶;

③寬帶(光纖)遷移費300元/戶;

④三匹以下空調移機費300元/戶;三匹以上500元/戶;

⑤電、氣熱水器拆裝費300元/台;

⑥太陽能熱水器拆裝費500元/台;

⑦管道天然氣安裝費補償2300元/戶;

⑧單獨立戶水表安裝費補償1500元/戶;

⑨單獨立戶電表安裝補償:單相400元/塊、三相1500元/塊。

7、“住改商”補助費:住宅房屋用于經營且按營業執照證載的範圍、地點經營兩年以上(含兩年),現在還在經營的,按住宅房屋征收補償並給予“住改商”補助;住改商補助根據經營面積經營範圍核定從業人數給予補償,標准按上年全市農村年人均可支配收入計算,按一年期給予一次性補助(從業人數不超過3人)。

8、搬遷費:每戶2000元

9、臨時安置費:按每戶每月1000元的標准支付臨時安置費,家庭人口4人以上的(含4人)每增加1人另增加100元。在簽訂協議後交鑰匙時一次性發放第一年的臨時安置費;第二年的臨時安置費按季支付。臨時安置費發放至安置房交付之日後三個月的時間爲止。若簽約後兩年內不能交房,超過之日起,臨時安置費加倍支付。

10、困難補助:是扶貧戶、低保戶、重度殘疾、重症病患者的被征收人,由本人提出申請,村或相關部門提供相關證明材料,並經審核符合相關規定和等級的,給予一次性困難補助6000或8000元。(每戶僅限一人)

11、按期簽約獎:對在規定的征收簽約期限內簽約搬遷的被征收人每戶獎勵5000元。

上述第8、9、10、11項,按原宅基地自然戶計算發放,新分戶不得享受。非唯一宅基地房屋征收臨時安置費減半。

六、國有土地上的住宅房屋征收與補償

(一)土地使用證爲國有劃撥的,住宅房屋實行産權置換,置換比按建築面積1:1。安置辦法和貨幣補償參照集體土地上的房屋征收補償標准執行。

(二)土地使用證爲國有出讓的,除按國有劃撥用地上的房屋標准補償安置外,另按所辦證面積給予土地出讓金補償。具體標准爲:出讓年限45—50年的,補600元/平方米;出讓年限35—44年的補480元/平方米;出讓年限25—34年的補360元/平方米;出讓年限20—24年的補300元/平方米。

七、非住宅房屋的征收與補償

(一)集體土地上的非住宅房屋(生産、經營、辦公、倉儲用房)按重置成本評估價予以補償。

(二)國有土地上的非住宅房屋,按房屋重置成本價與土地評估價之和予以補償。

(三)裝修補償費、附屬設施補償費,按期簽約獎參照住宅房屋的補償辦法執行。

(四)搬遷費:按房屋建築面積,每平方米補償15元。特殊情況由評估確定。

(五)停産停業損失費:征收生産經營性用房,造成被征收人停産停業損失的,給予被征收人被征收房屋價值5%的補償。已停産停業的不予補償。

八、補償安置手續的辦理

(一)補償款的領取

被征收人簽訂《房屋征收補償安置協議》後,應在7日內騰空房屋並移交給市棚改辦。被征收房屋騰空移交後方可辦理補償款結算。在領取補償款時交齊《房屋所有權證》、《土地使用證》等相關權證原件。被征收人須保持搬遷房屋的原有狀態,結清水、電、天然氣、固定電話、有線電視、寬帶等各項費用。

被征收人領取補償款時,應提供戶口、身份證原件,若委托他人(年齡須18周歲以上)領取,受委托人必須持有被征收人的委托書、戶口、身份證原件。

(二)還建房的分配使用管理

市政府已配套制定《洪湖市還建房分配使用管理暫行辦法》,辦事處、開發區、有關部門、村(居)委會、被征收人要遵照執行(《洪湖市還建房分配使用管理暫行辦法》附後)。

(三)安置房産權登記

安置房不動産權證登記,只能登記在被征收人或者其直系親屬名下,登記費用由征收人承擔。

九、保障措施

(一)洪湖市內荊河城區段生態環境整治項目是我市重大的河湖治理、生態保護工程,也是貫徹落實黨中央長江大保護、打好三大攻堅戰重大戰略布署的重大舉措。各級幹部要站在貫徹習近平生態文明思想的高度,站在打好三大攻堅戰、推進長江大保護的高度,提高政治站位,勇于擔當作爲,以更大力度推動內荊河兩岸房屋征收和生態環境治理工作。

(二)同一項目、同一時間、同一批次,執行同一補償安置標准,相關辦事處、開發區、村要做到一個政策一盤棋,一把尺子量到底。

(三)全體征收工作人員及有關單位和部門,要嚴格執行征收政策,認真履職盡責,敢于攻艱克難,切實做到依法征收、陽光征收、和諧征收。對濫用職權、弄虛作假、徇私舞弊、失職渎職的黨員幹部和工作人員,由市紀委監委嚴肅查處,依紀依法追究責任。

(四)集體土地上的合法房屋征收,對規定簽約期限內沒有簽約的,根據《湖北省土地管理法實施辦法》規定,作出收回土地決定,依法強制執行。

(五)國有土地上的房屋征收,對規定簽約期限內沒有簽約的,市人民政府按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定,作出征收補償決定,並依法采取強制措施。

(六)針對違法建築,按照《中華人民共和國城鄉規劃法》和《中華人民共和國土地管理法》規定,作出責令限期拆除的決定,到期未拆除的,由城管等執法部門強制拆除。

(七)依法打擊破壞征收工作的黑惡勢力。對故意制造謠言,散播虛假消息,煽動、組織、策劃違法信訪,或以其它違法方式對抗依法征收的黑惡勢力,由公安機關依法嚴肅處理,構成犯罪的,依法嚴厲打擊。對變造、僞造或者騙取證件,騙取征收補償資金的,要依法追究刑事責任。

未盡事宜,由洪湖市棚戶區改造指揮部研究政策並組織實施。本項目房屋征收補償安置方案由洪湖市征收辦(棚改辦)按照相關法律程序及規定進行解釋。




























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